На Лиговском проспекте в Петербурге состоялась торжественная церемония открытия первого со времен Октябрьской революции доходного дома. В нем поселятся работники жилищно-коммунальной и других сфер городского хозяйства, а стоимость проживания составит около 6000 рублей в месяц. Вместе с тем, возможность строительства подобного жилья, причем не только для гастарбайтеров, давно рассматривается и в других городах России. "Лента.Ру-Недвижимость" решила оценить перспективы полномасштабного возрождения этого сегмента рынка.

Назад в будущее

Доходные дома, впервые появившиеся в России в XVIII веке, массово существовали до революции 1917 года. В Петербурге таких домов вообще было большинство (по некоторым данным, их доля доходила до 94 процентов), в Москве их насчитывалось несколько сотен. Домовладельцами в основном являлись купцы и мещане. Также были дома, которые принадлежали казне, церквям, благотворительным обществам, городским и сословным учреждениям. Квартиру можно было взять в посуточную аренду, на неделю, месяц или для постоянного проживания. Владельцы домов отвечали за освещение и чистоту прилегающих к дому улиц, исправность дождевой канализации, пожарную безопасность зданий и прочие коммунальные услуги. Сбор с недвижимого имущества (квартирный налог) приносил значительную сумму казне. После революции практически все доходные квартиры были превращены в коммуналки.

В новом столетии было решено возродить подзабытую систему. О том, что власти Петербурга намерены создать сеть доходных домов для трудовых мигрантов, стало известно в марте 2010 года. Программа была предложена главой жилищного комитета города Юрием Осиповым. Сейчас основная часть петербургских гастарбайтеров живут в полулегальных гостиницах и строительных городках. Также их селят в общежитиях или домах, которые подлежат расселению из-за аварийного состояния.

Именно такие здания планируется отремонтировать и превратить в доходные дома. По мнению Смольного, легализация подобного жилья сможет решить множество проблем с мигрантами. Кроме того, по оценкам городских властей, доход от сдачи жилья может составить до 15 миллиардов рублей в год. Помимо уже открытого дома на Лиговском, до конца марта будет введен в эксплуатацию объект на набережной Обводного канала. Всего в этом году будет открыто 13 подобных домов, а до 2013 года - еще 58 (в них смогут проживать 19,5 тысячи мигрантов). На реализацию проекта выделено 3,9 миллиарда рублей, из них в 2011 году город потратит около 500 миллионов.

Открывшееся отреставрированное здание (1862 года постройки) рассчитано на 85 человек. По данным портала "Фонтанка.ру", вход внутрь осуществляется по электронным карточкам, есть даже система видеонаблюдения. В доме два вида помещений. В маленьких комнатах (примерно 16 квадратных метров) располагается по 8-10 кроватей, в тех, что побольше, находится до 20 койко-мест. Стоимость проживания в доме составит 6000 рублей в месяц. В эту сумму входит оплата коммунальных услуг, а также плата за пользование телефоном, прачечной, кухней, телевизором и за ряд других услуг. По словам губернатора города Валентины Матвиенко, половина полученной в виде арендных платежей суммы пойдет на содержание объекта, а остальное - в городской бюджет. Кстати, объем инвестиций в реконструкцию этого доходного дома оценивается в 29 миллионов рублей.

Договоры на заселение работников будут заключаться руководством доходного дома с юридическими лицами, то есть жилкомсервисами, транспортными и иными компаниями, которые будут направлять в этот дом людей на проживание. При этом в случае потери работы человек лишится и жилья в доходном доме.

Не только для гастарбайтеров

Тема строительства доходных домов неоднократно поднималась и в Москве, и на федеральном уровне. В частности, речь шла о возведении подобных домов в рамках развития национального проекта "Доступное жилье", то есть жилья социального найма для граждан, которые не имеют возможности приобрести квартиру. Чтобы ускорить реализацию нацпроекта, в 2007 году Министерство регионального развития, Росстрой и объединение "Опора России" предлагали построить в России 3 миллиона квадратных метров доходных домов. Инвестиции в размере 4,2 миллиарда долларов предполагалось получить из федерального и региональных бюджетов. Помимо московского региона, программа рассматривала возможность возведения к 2014 году домов эконом-класса в Новосибирской области и ряде районов Центрального федерального округа.

В 2008 году концепцию строительства доходных домов за деньги города предложил экс-мэр Москвы Юрий Лужков, назвав ее концепцией "бездоходных" домов. По его мнению, плата за жилье в таких домах не должна превышать расходов города на эксплуатацию здания. В соответствии с концепцией Лужкова, подобное жилье должно было строиться для молодых людей из не очень обеспеченных семей и молодых семей, которые не могут позволить себе ипотечное кредитование. Квартиры предлагалось сдавать в аренду только лицам с постоянной регистрацией в столице. Однако в конце 2009 года стало известно, что реализация программы приостановлена из-за финансового кризиса (на сегодняшний день построено 6 объектов).

К идее вернулись после смены руководства столицы. В феврале этого года мэр Москвы Сергей Собянин назвал строительство муниципальных доходных домов одним из самых перспективных направлений развития стройкомплекса. По его мнению, это может снизить стоимость аренды жилья в Москве. По каким ставкам будет сдаваться жилье в доходных домах, мэр не уточнил. Получит ли задумка развитие, мы увидим в ближайшее время. Пока же градоначальник в основном сосредоточился на решении транспортных вопросов, а строительство жилья в центе города и в районах сложившейся застройки решил вообще запретить.

В начале этого года также стало известно и о крупном частном проекте по возведению доходных домов. Группа ASG экс-чиновника из Казани Алексея Семина планирует построить на северо-западе Москвы сеть доходных домов бизнес-класса "Рублево-Мякинино". Предполагается, что площадь застройки составит 3,5 гектара. На этом участке ASG планирует возвести клубный поселок и несколько домов с апартаментами общей площадью 35 тысяч квадратных метров. Завершение работ намечено на конец 2011 года. По оценкам аналитиков, объем инвестиций в первую фазу проекта составит 120-130 миллионов долларов, а срок окупаемости - семь-десять лет. Платежи за аренду жилья планируется установить на уровне 1000-7000 долларов в месяц.

Эта идея также не нова. Еще в 2003 году в Большом Николоворобинском переулке в Москве был реализован проект доходного дома бизнес-класса (стоимость проживания в нем составляет 4-12 тысячи долларов в месяц). Этот объект, кстати, стал прецедентом - специально ради него Мосгордума приняла поправки к законам, запрещающие жильцам приватизацию арендованных квартир, то есть в принципе делающие возможным строительство доходных домов. В 2009 году власти Москвы планировали за пять лет создать доходные дома высокого стандарта для проживания экспатов (иностранных специалистов, работающих в Москве) и гостей столицы. Однако программа также забуксовала. В Петербурге примером доходного жилого комплекса бизнес-класса может служить "Коломяжский, 15".

Сравним

Как уже отмечалось, для гастарбайтеров месячное проживание в доходном доме обойдется в 6000 рублей. Для сравнения, по данным портала Restate, в феврале 2011 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Петербурге составила около 18 тысяч рублей в месяц. "Двушки" предлагались примерно за 30 тысяч, трехкомнатные объекты - за 38 тысяч рублей. Ежемесячная цена найма комнаты колеблется от 7500 до 11 тысяч рублей.

О возможной стоимости проживания в столичных доходных домах пока не сообщалось. Однако, учитывая, что сдаваться они должны по ценам ниже рыночных, можно определить хотя бы верхнюю границу. По данным агентства "ИНКОМ-Недвижимость", самым дешевым предложением на московском рынке аренды в феврале оказалась квартира площадью 17 квадратных метров в кирпичном доме на улице Плющева. Она предлагалась за 18 тысяч рублей в месяц. Средняя стоимость найма "однушки" эконом-класса в столице составила 26,8 тысячи рублей в месяц. Цена аренды двухкомнатной квартиры осталась на уровне 37,1 тысячи рублей в месяц. Стоимость аренды трехкомнатной квартиры составила 52,1 тысячи рублей. Средняя стоимость найма комнаты в столице составила 13,1 тысячи рублей.

Строительство доходных домов широко распространено в мире. В Канаде и Германии, покупкой доходного жилья в которой особо интересуются наши граждане, частное арендное жилье занимает почти половину всего объема рынка, в Бельгии и Голландии - почти 30 процентов, в США - 25-30 процентов. В России в настоящее время этот сегмент рынка развит слабо (в первую очередь из-за более долгих сроков окупаемости по сравнению с традиционным строительством жилья), и возможностей для его развития предостаточно.

Источник: http://realty.lenta.ru/articles/2011/03/16/doxodnie/